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不動産を売却するときの流れはどうなる？準備するものってなんだろう？

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「お買い物が便利な駅前のマンションに住み替えたいな」「家族が増えて手狭になったから広いお家に引っ越そう」「相続した不動産を手放したい」など売却を検討する理由は様々です。

でも「不動産を売却するには何から始めればいいの？」「どんなものが必要なの？」とよく分からないことばかりだと思います。そこで今回は不動産の売却の流れや売却に必要な書類などを説明します。ぜひ参考にしてください。

1．不動産売却の流れ

不動産売却にはステップがあります。不動産を売却するときの大きな流れを解説します。

①不動産会社に売却査定を依頼する

不動産を売ろうと思ったとき、重要なのは「手元にいくら残したいか」です。つまり「売却金額」をしっかり決めなければなりません。でも実際いくらで売れるのかは一般の方にはなかなか判断がつかないと思います。

そこで、まず最初にやるべきことは不動産のプロである不動産会社に相談をしましょう。インターネット上の一括査定サイトを利用すれば複数の会社に同時に依頼をすることができます。その中でいくつかの査定額を確認し、依頼をしたい会社を選ぶのも一つの手です。会社によって査定金額が異なるはずですので、比較して検討してください。

一番高い査定額を提示した不動産会社に決めるのではなく、「なぜこの査定額なのか？」を詳しく説明してくれる不動産会社が信頼できるということを頭に入れておいてください。

ただし一括査定のデメリットとしては営業電話やメールがしつこい会社もある．．．ということをお忘れなく。

また一括査定はあくまで簡易的な「机上計算」で、実際に売り出すときの「販売価格」と大きく異なる場合もありますのでご注意を！

②不動産会社と媒介契約を締結しよう

売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約（不動産売却を依頼する契約）を結びます。媒介契約には下記の3種類があります。

・一般媒介契約

複数の不動産会社との媒介契約が可能。

・専任媒介契約

売却の依頼を1社だけにお願いする契約。自分で見つけてきた買主との取引も可能。

・専属専任媒介契約

売却の依頼を1社だけにお願いする契約。買主との取引は不動産会社を介して行う。

それぞれ特徴があります。よく理解して自分の希望に合った契約を結びましょう。媒介契約をするときには仲介手数料の支払い時期を確認してください。「契約時に半金・決済時に残金」「決済時に全額」など不動産会社によって異なる場合がありますのでご注意を。

③契約、引き渡しを行って完了です

依頼した不動産業者がインターネットやチラシ広告などに物件の情報を出します。買いたいという方が現れたら「購入申込書」という書面で購入の意思と希望額を提示します。売主と買主で契約内容に合意したら売買契約を取り交わし、その後決済・引き渡しを行って売却完了となります。

2．不動産売却に必要なものってなに？

不動産を売却するときは、「あなたは本当に物件の所有者ですか？」「本当に売却していいのですか？」などを確認しなければなりません。

よってこれを証明するために必要になる書類がいくつかあります。

また、その不動産がどんなものであるのかを調べるために必要なものもあります。

①登記識別情報通知（権利書）

「登記識別情報通知」とは、一般的に言う「権利書」のことです。不動産を登記したときに法務局より発行される書類です。

この書類には「不動産の所在地」「不動産番号」「登記年月日・受付番号」「登記名義人」などが書かれています。いわば所有者である「証」ですね。

とても重要な書類ですが、相続した不動産やかなり以前に購入した不動産などですと、この「登記識別情報通知（権利書）」が紛失して見つからないこともあります。

でも、無いからと言って再発行はできません。

その場合には司法書士が所有者と面談した状況や本人確認資料をもとに本人確認情報を作成し、それを法務局に提出します。費用は司法書士によっても違いますが、5万円から10万円ほどの費用かかります。

②本人である証明ができるものと不動産固有の情報が必要です

不動産売却の際には、本人の確認ができる書類（もの）と、その不動産に関する情報がわかるものが必要になります。

・身分証明書（運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなど）

・実印

・印鑑証明書

・住民票

・固定資産税/都市計画税納税通知書・固定資産評価証明書

・全部事項証明書（登記簿謄本）

・建築確認通知書・検査済証

・測量図・公図・建物図面・建築協定書

・農地転用許可証、農地転用受理証（農地の場合）

・抵当権抹消書類　など

売却する不動産の種類や方法によっても必要書類が異なります。まだ住宅ローンが残っている場合などは「抵当権抹消書類」が必要になりますが、申請から発行まで数週間かかる場合もあります。いつまでにどのような順番で書類を集めていくのかスケジュールを確認しておきましょう。

③分からないときは不動産会社に確認する

しかしながら、なかなか目にする機会もないものが多く、どれがどの書類なのか分からない．．．という方も数多くいらっしゃいます。そんなときは、迷わず不動産会社に確認しましょう。

不動産会社に相談することでスムーズに準備ができます。書類などに限らず、売却の流れについて分からないことや不安点などを信頼できる不動産会社に相談することが、悩み解決のための一番の方法です。

不動産の売却依頼から完了までのあいだ不動産会社とのコミュニケーションは欠かせません。なんでも気軽に相談できるか？的確にフォローしてもらえるか？も確認しましょう。

3．必要書類はどこで取得する？

不動産の売却に必要な書類はどこで取得するのでしょうか？書類の種類によって取得場所が異なるので整理していきましょう。

①固定資産税/都市計画税納税通知書・固定資産評価証明書・住民票・印鑑証明書

固定資産税・都市計画税納税通知書は役所から毎年送付されてきます。評価証明書・住民票・印鑑証明書は市役所・区役所や町役場で取得します。最寄りの役所に行き申請書を提出してください。書き方が分からない場合は受付の人に確認して記入すると丁寧に教えてもらえます。また、マイナンバーカードがあれば住民票や印鑑証明書はコンビニでも入手できます。

②全部事項証明書（登記簿謄本）・測量図・公図

全部事項証明書（登記簿謄本）・測量図・測量図は法務局で取得できます。

③抵当権抹消書類

住宅ローンが残っている場合は、残債を完済して抵当権を抹消しなければ売却はできません。その書類は融資を受けている金融機関から入手します。発行には数週間かかる場合もありますので、早めに決済日を確定し、金融機関に依頼しなければなりません。

④農地転用届

売却する土地が農地の場合、農業委員会に農地転用届を提出して許可を得なければなりません。場合によっては農家の方以外には売却できないこともあるので、不動産会社に必ず相談してください。