不動産会社はココを見る！　住宅査定のポイントとは？

マンションや一戸建ての売却査定を行う時、不動産会社はどのような基準で査定を行うのでしょうか。この記事では２種類の査定方法と、査定時に不動産会社がチェックする箇所を解説します。

査定を依頼する前に確認してみてください！

不動産会社は、物件のどこを見て査定額を出すのでしょうか。査定時にプラスとなる項目についてお教えします！

築年数など自分ではどうしようもない点もありますが、何を見て査定額が決まるのかを知っておくことも大切です。

ぜひ参考にしてください。

① 築年数が新しい

家の査定時にまず重要になるのが「家の築年数」です。一般的には新しい物件であるほど査定の価格は高くなります。

住宅には「法定耐用年数」と言われる指標が建物の種類によって決められており、木造の住宅なら２２年、鉄筋コンクリート造(ＲＣ造)なら４７年と決められています。一戸建てを売却するならば特にに木造住宅に注意が必要です。木造住宅は築年数が２０年を超えていると上物の住宅の価値はほぼ「０」になってしまいます。

② 家の内外装がきれいに使われている

家の内外装がお手入れされてきれいに使われていると建物の評価額は上がります。

築年数は古くとも、しっかりお手入れされていれば「プラス加点」になります。水回りや建具、屋根・外壁、お庭の植栽などがきれいに維持管理されていれば査定額が上がるポイントになります。

③ 生活に便利な設備がついている

太陽光発電システムがついていたり、床暖房が設置されていると査定の価格は高くなります。ウォークインクローゼット・シューズクローク・パントリー・ランドリールームなども高評価になります。駐車場の停めやすさもポイントになります。マンションなら機械式より平置きの方が評価が高くなります。

④土地が使いやすいカタチである

土地付き一戸建ての場合は土地も土地も査定するポイントになります。土地の形状が広くて使いやすい形状であれば、査定の価格は高くなります。

また、接道状況も重要です。建築基準法上「4m以上ある公道に敷地の接点が2m以上接していなければならない」と決められていますので、４ｍ以上の広さがあれば高評価になるでしょう。

公道に接している部分の土地を「間口（まぐち）」と言いますが、十分な間口があれば査定の価格はアップします。

更に接している道路が「公道」「南側」なら高評価となります。

⑤ 生活の利便性が高い

生活に必要な施設までどれくらいの距離なのかも査定額に影響します。

駅・スーパー・学校・病院などから距離が近く、徒歩１０分圏内であれば利便性が高いと判断され、物件の評価は上がります。

では逆に評価が低くなってしまうポイントは何でしょうか？いくつかピックアップしましたのでご確認ください。

① 築年数が古い

どんなにきれいに使われていたとしても、築年数が古いと建物の価格自体は「０」ということもあり得ます。特に鉄筋コンクリート造・鉄骨造の建物は、新築用地として販売しようにも建物の丈夫さがアダとなって解体費用が高額となるためマイナス評価となってしまう場合があります。

② 建物に何らかの問題がある

築年数が新しければお客様はリフォームして住もうと考えるのですが、傾きや雨漏れがあったりシロアリの被害などを受けている住宅はリフォーム費用が大きくなってしまうため評価額が下がってしまいます。

問題というほど大げさなことではないのですが、犬猫を飼ってらっしゃる家では床や壁がキズだらけのこともあるでしょう。これもマイナス評価になってしまいます。キズより深刻なのは「におい」です。一度付いてしまうとなかなか取れません。換気・消臭を心掛けてください。

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③ 土地の状況が悪い

戸建て住宅の場合、「土地の価値」が重要なポイントになります。しかし「隣地との境界が明確ではない」「水道管が他人の敷地を通って配管されている」「塀や建物の一部が隣地に越境している」「道路と敷地に高低差がある」「前面道路の幅員が４ｍ未満」「前面道路が私道」などの場合は評価が下がります。

なお、いわゆる「旗竿地」については道路に接している部分から敷地の奥まで２ｍ以上の幅員がないと「再建築不可」ですので非常に低評価となってしまいます。

住宅を売却する際には、複数の不動産会社に見積もりを依頼しましょう。

依頼する会社によって査定の評価方法が微妙に異なるため金額も変わってきます。相場感を掴むため、またあまりにも相場を逸脱した評価をされないためにも、いくつかの業者に依頼するのが良いでしょう。

また、「ウチなら高額で売ります！」という業者には要注意です！根拠もなく高い金額を提示する会社は、媒介契約を取りたいばかりに査定額を出してきて、いざ販売を開始すると「売れないので値下げしましょう」と繰り返されて結局は他社の査定額と同様だった．．．というケースも多々あります。

まずはネットなどの一括査定や、複数社への机上査定（簡易査定）を利用して、査定額をつかみましょう。最低でも3社に依頼するのがおすすめです。

実際に不動産を売却するときには正しい「相場」を把握することが大切です。不動産会社に査定を依頼すると相場とかけ離れた「安すぎる」または「高すぎる」金額を提示する会社もあります。

重要なのはその査定額が「満足できる額」かどうかではなく、相場に基づいた「適正額」であるかどうかです。

査定額を出してもらったら、「なぜこの金額なのか？」の根拠を質問してみてください。査定額の「高い・低い」ではなく、わかりやすく説明してくれる不動産会社こそが選ぶべきパートナーであると言えます。