リフォームして販売すれば早く売れる？　付加価値を高める手段のひとつ

不動産売却の際にリフォームをすべきか？とお悩みの方は多いと思います。リフォームをすれば見た目も性能も新しくなる一方で、リフォーム費用の負担が必要なため判断に迷いますよね。

実は、中古物件の購入を検討している多くの買主がリフォームを前提として物件探しをしています。そこで今回はリフォームを行うことで「買主の注目」を浴びる理由などについてご説明していきます。

リフォーム済み物件が家の価値に影響するのか？リフォームをしたほう良いのか？と迷っている方は参考にしてみてください。

あちこちが傷んだいかにも「築の古さ」を感じる物件より、きれいにリフォームされた物件の方が資産価値が高そうなイメージがありますが、実際はどうなんでしょうか？

基本的には、特殊な間取りや使い勝手の悪い設備でなければ、リフォームによって資産価値は向上すると考えられます。

※ただしリフォームをしても「固定資産税評価額」や、金融機関の「担保評価額」には影響しません。ここで言う「資産価値」＝「買主の好感度」と取らえてください。

では、リフォームしたら家の価値がどう変わるのか、どのようなリフォームをすれば価値（好感度）が上がるのかをお話ししましょう。

①築年数が古い物件は価値（好感度）ＵＰが期待できる

築年数が古い建物の場合、当然備え付けの住宅設備が古いためより一層「古めかしさ」を感じさせてしまいます。たとえきれいにお使いであってもデザインの古さはどうしようもありません。システムキッチンではない・トイレが和式・タイル貼りの浴室などです。

もしご自身が物件を探すとなったとき、水まわりの設備が古いと良いイメージは持たれないですよね？ガタピシと建て付けの悪い戸や壁紙の黄ばみ・剥がれなども買主のリフォーム対象となります。

つまり築年数が古い建物には修繕・リフォームが必要と見られるポイントが数多いため、リフォームされてきれいになった分、資産価値（好感度）がＵＰすることが期待できます。

②買主の立場になったリフォームが価値（好感度）ＵＰへ

不動産売却前にリフォームを行う場合には、買主の目線での修繕が資産価値（好感度）のＵＰにつながります。リフォーム費用が上乗せされた価格であっても、古めかしさを感じさせず清潔感がある建物なら、買主がリフォームする手間を省ける魅力を感じてくれる人がいるはずです。

どこをリフォームしたら良いのか？どのようにリフォームしたら良いのか？は、ご自身で判断せずに一度プロに相談をしてアドバイスをもらうことをおすすめします。

リフォーム済み物件の価値（好感度）は上がりやすいとお話ししましたが、実際には中古物件の購入前や購入後にリフォームを実施する人はどのくらいいるのでしょうか？

参考に令和５年（２０２３年）３月に国土交通省から発表された「令和４年度住宅市場動向調査 報告書」を見てみましょう。

報告書では、中古戸建て住宅の７４.５％・中古マンションの８２.６％で購入前後のリフォームが行われていると発表されました。つまり多くの物件が購入の前後でリフォームされているのです。

なお、中古マンションについては売主によるリフォームが４４.５％、戸建て住宅でも２３.５％は売主によるリフォーム後に物件が販売されています。

このように、多くの人が物件購入の際リフォームを前提としているため、売主によるリフォーム済み物件は購入してもらえるチャンスが十分にあると考えられます。

買主の立場で見た場合、リフォーム済み物件は価格にリフォーム代が上乗せされるので購入費用面でデメリットがあるのも事実です。

それでもなぜリフォーム済みの物件で問い合わせＵＰが期待できるのか、その理由をもう一回考えてみましょう。

①見た目の印象が違います！

やはり見た目の清潔感や新しさは非常に重要です。

水まわりの設備の古さや見た目の清潔感が許容できない買主は、早々に別の物件を候補にしてしまうか「自分で費用を負担してリフォームしなきゃいけない」と考えるでしょう。

今は物件探しの際、まずはネット上のサイトで検索して室内外の写真を見ます。その時の印象が良ければ興味を持ってもらえて内覧の問い合わせが増える可能性が上がります。

②リフォームで建物の利便性が向上します！

買主はそこで新生活をスタートして数年～数十年生活することになります。

たとえ高性能な設備でなくとも、和式トイレから洋式トイレに変更したり、バスルームに浴室乾燥機を付けたりするだけでも利便性は向上します。

また、買主のライフスタイルに合わせる許容度をあげるため、広いお部屋には間仕切りを付けて家族構成の変化に応じて部屋数を増やせるような間取りにしたり、ちょっとした収納スペースを増やしたりするのも好感度ＵＰの方法です

リフォームによって性能や利便性が向上した物件は、問い合わせUPが期待できます。

③買主がすぐに引越しできる

国土交通省発表資料の調査結果からもわかるように、中古物件購入の前後で多くの人が何らかのリフォームを行っています。つまり、買主もリフォーム前提で物件探しをしていることが多いのです。

しかし、リフォーム前提とはいえリフォーム工事に期間を要すると、その間は今の賃貸料＋新たな住宅ローンを二重に払わなければならないケースも出てきます。よって住み替えはできるだけ早く済ませたいと考えるのが自然です。必要なリフォームが既に完了していてすぐに引越しができる状態の物件を、魅力的に感じる買主は多いでしょう。

不動産売却が成立した場合は確定申告を行う必要がありますが、リフォーム費用が控除対象になる場合があることをご存じでしょうか？

リフォーム工事の内容が一定の基準を満たし、かつ面積などの家屋の要件を満たしていれば、確定申告で所得税の控除が受けられます。また、申請を行えば固定資産税の減額措置が受けられるものもあります。
所得税の控除を受けられるのは、10年以上の住宅ローンを利用してリフォームした場合に適用される「住宅ローン減税」と、性能向上リフォームをした場合に適用される「リフォームの特例措置」のいずれかです。併用はできません。

それぞれ控除額も要件も異なるので、詳細をぜひチェックしてみてください。

不動産売却前のリフォームには多くのメリットがあることをお伝えしてきました。しかしリフォーム費用は決して安いものではありません。

・本当にリフォームは必要なのか？

・出来るだけ費用を抑えた効果的なリフォームってなんだろう？

・どこをどうリフォームしたらいいのかわからない．．．

など、不動産売却時のリフォームで迷っていることや悩んでいることがあれば、自分だけで判断をせず必ずプロへ相談をしましょう。

不動産売却前のリフォームは、特に築年数が古い物件であればプラスアルファの効果を生んでくれるものです。清潔感のある見た目や新しい設備が設置された中古物件に魅力を感じてくれる人は多いので、前向きに検討してみてはいかがでしょうか。