キーワードは【３年以内】　「３つの特例」を知って相続した空き家を賢く売ろう！

相続で家を売却するときに知っておきたいのが「税金」の知識。今回は、相続にかかる税金の知識と、賢く家を売るための３つのポイントをご紹介します。

相続は多くの人が経験するものですが、はじめて相続に直面した時は分からないことばかりで不安になってしまうかもしれません。「何から始めればいいの？」「相続税っていくら払うの？」と戸惑ってしまうでしょう。

相続には税金の知識が非常に重要です。「親から家を相続したけれど、期日までに必要な手続きを行わなかったから大変なことに」なんてことにもなりかねません。

今回は相続にかかわる基本的な税金の知識について解説します。特例を利用すれば大幅な節税にもつながりますので、ぜひ参考にしてください！

相続が発生したらどのような手続きがあるのか、まずは売却までの流れについて解説します。

 

①　死亡届の提出（死後7日以内）

相続においては、亡くなった人のことを「被相続人」と言います。被相続人が亡くなってから死後７日以内に死亡診断書と死亡届を役所に提出します。

 

②　遺言書があるか確認する

相続において非常に重要なのが「遺言書」の有無です。この遺言書の存在に気づかずその後の手続きを進めてしまうと、あとで大変なことになってしまいます。

遺言書には、自分で保管する「自筆証書遺言」と公証役場に預ける「公正証書遺言」があります。公証役場にある「公正証書遺言検索システム」でも探すことができますので、遺言書の有無はしっかり確認しておきましょう。

遺言書が見つかった場合、家庭裁判所で検認手続きをおこないます。勝手に開封すると過料に処せられてしまうので、扱いにはくれぐれも注意しましょう。

 

③　法定相続人を確定させる

遺言書が見つかった場合は遺言の内容が優先されます。もし遺言書が見つからなかった場合、法定相続人を特定するために被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せる必要があります。

配偶者は常に法定相続人となります。続いて子（認知している子や養子も含む）、父母、兄弟姉妹の順に法律で決められています。

 

④　相続財産の洗い出し

被相続人名義の資産をすべて洗い出します。資産とはプラスの財産とマイナスの財産を両方含みます。プラスの財産とは動産や不動産、現預金、株式、小切手などで、マイナスの財産とは住宅ローン、カードローンなどのいわゆる「借金」です。

借金は見えづらいので、郵便物のチェックや取引先への聞き込みもおこないましょう。相続財産とは、プラスの財産からマイナスの財産と葬祭費用を差し引いた金額のことです。

 

⑤　遺産分割協議と遺産分割協議書の作成

法定相続人と相続財産が確定したら、誰が何をどのように分けるか、法定相続人全員で話し合います。そして、話し合いがまとまったら「遺産分割協議書」を作成します。

遺産分割協議書の書式にルールはありませんが、一字一句正確に記入しなければなりません。また、遺産分割協議書は法定相続人の署名捺印がないと効力がありません。

 

⑥　相続登記

不動産の場合は名義変更が必要です。被相続人の名義を相続する人の名義に変更するための手続きを「相続登記」と呼びます。法務局に必要書類を提出し、登録免許税を納めます。

 

⑦　不動産の売却

相続登記が完了したら売却活動がスタートできます。不動産会社に仲介を依頼しましょう。査定から売却まで、概ね３ヶ月から６ヶ月くらいが一つの目安です。

 

以上が相続開始から売却までの大まかな流れとなります。つぎに、家の売却に関する3つの特例について解説します。

相続に関する特例はたくさんありますが、なかでも知っておきたい３つの特例について解説してきます。いずれも「３年」というキーワードを覚えておきましょう！

 

①　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続して３年１０ヶ月以内に売却した場合、相続税額のうち一定の金額を譲渡した資産の取得費に加えることができます。取得費とは「相続した不動産を取得したときの金額」のことです。

この特例を使うことができるのは相続税が発生するケースのみですが、譲渡所得から一定額を「取得費加算額」として差し引くことができるため、結果的に譲渡所得税を減らすことができます。

 

②　被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡したときの特例

被相続人の居住用財産（空き家）を相続した場合、譲渡所得から３,０００万円控除できる特例があります。この特例を利用するためには以下の条件があります。

・１９８１年５月３１日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準の家屋） 

・相続開始直前に被相続人以外に居住していた者がいなかったこと 

・相続日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売却すること 

・令和９年１２月３１日までに売却すること 

・売却価格が1億円以下であること 

・売却時の耐震基準に適合した家屋であること 

・マンションでないこと 

など

 

つまり「４０年より前に建築され、誰も住まなくなった家」のことで、条件をすべて満たせば３,０００万円の控除が受けられます。

もし特例を使えない場合は、耐震補強工事を実施する、または更地にして売却するなどの選択肢も視野に入れて検討してみるとよいでしょう。令和９年１２月末までの特例ですので、早く売るに越したことはありません。

【注意】令和5年度税制改正により、被相続人居住用家屋及びその敷地等を令和6年1月1日以後に売却した場合において、その家屋及び敷地等の取得をした相続人が3人以上いる場合の特別控除額が2,000万円に制限されました。

 

③　居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

被相続人と一緒に住んでいた家を売却したとき、譲渡所得から３,０００万円控除できる特例があります。あくまで居住用として「住んでいた」家であり、事業用や人に貸している家は対象外となります。こちらの特例も利用するためには以下の条件があります。 

・居住用家屋、または家屋に付随する土地や賃借権を売却すること 

・取り壊した場合、１年以内に契約すること 

・居住しなくなってから３年目の１２月末までに売却すること 

・売却した年に住宅ローン控除を受けていないこと 

など 

 

ポイントは、「居住しなくなってから３年目の１２月末までに売却すること」です。

 

 

以上、３つの特例の共通キーワードは「３年」です。特例を利用するためには早く売ることが重要です。ほかにも家の売却に関する特例はたくさんありますので、早い段階で税金に強い専門家に相談することをおすすめします。

「家を相続したとき」「売却するとき」など、タイミングによって税金がかかってくることがあります。ここでは４つの税金の種類について簡単に解説します。

 

①　相続税

被相続人から各相続人が相続により取得した財産の価額の合計額が、基礎控除額を超える場合にかかる税金のことです。国税庁が令和４年１２月に発表した「令和３年分相続税の申告事績の概要」によると、令和２年度の相続税課税割合は全体の９.３%となっています。

 

②　登録免許税

相続登記における名義変更のときにかかる税金のことです。税率は固定資産税評価額×０.４％です。

 

③　印紙税

家の売買が成立し、契約するときにかかる税金のことです。税率は数千円から数十万円と売却価格によって変わります。

 

④　譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

家を売却した利益に対して課税される税金のことです。令和１９年１２月末までの措置として「復興特別所得税」がかかります。

相続不動産を賢く売却するコツは、特例を利用して支払うべき税金を減らすことです。そのためには、不動産だけでなく相続に強い専門家に相談することが重要です。

 

相続は遺された家族にとっても大問題。「争続」を避けるためにも、生前に相続財産をどうするか、家族間で納得のいく話し合いをしておきましょう。

 

相続した家をお得に売却するコツは、「相続してから３年以内に売却すること」です。早めの売却を見据えて早めに行動しましょう。